2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式施行，这是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。

一直以来，住房问题都是老百姓最关心的民生问题。由于生产、生活所需，老百姓有大量的租房需求，正式施行的《民法典》对房屋租赁做出了不少新规定，《住房租赁条例》也即将出台，日后房东与租客要如何切实保障各自的权益呢？

更好的权益保护

相比于过去的合同法时代，民法典进一步保障了租客的居住权益，比如在承租人优先购买权之上又新增了优先承租权，即在房东想出售房屋时租客可以在同等条件下优先购买所租赁的房屋，新增的优先承租权自然也是租客可以以同等条件优先承租。这两者虽然有一定程度的限制条件，但仍可以看出民法典追求稳定租赁关系的价值取向。新法规对租客权益的充分保护还有许多具体表现，如房东在合同期限内不能单方面提高租金，未经租客同意房东不得擅自进入租赁住房，房东不得采取暴力、威胁等驱赶的非法方式迫使租客腾退，租赁房屋出现问题时由房东进行维修等。

新法规并没有完全向租客倾斜，在保护租客权益的同时也兼顾了房东的权益。新法规规定了租客应合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除设施、改动房屋结构、对房屋进行装修。合同期满租客拒不腾退的，房东可以依法要求租客腾退；造成损失的，租客需要承担赔偿责任。

更大的租房风险

新法规下虽然房东与租客的权益都得到了更好的保护，但租房风险却仍在上升，民法典新设了房屋居住权这一用益物权，这是一个会带来翻天覆地变化的重要制度。民法典设立居住权的出发点绝对是积极向上的，但难免会有人钻空子，从而产生新的问题。比如说设立居住权的房屋不得出租，倘若租客承租了这类房屋，那租赁合同将被认定为无效。

除此之外，房屋租赁中一直存在各种各样的风险，比如说二房东无权转租导致租赁合同无效，房屋所有权有争议或因诉讼纠纷房屋被司法机关查封、甚至拍卖导致房客无法居住，以租金优惠等名义诱导租客使用住房租金贷款从而使其背上高额负债等。

公证在租房新规下的价值体现

房屋租赁风险大，纠纷产生数量多，那如何从源头上来降低风险？对《房屋租赁合同》进行公证就是一个很好的解决方式。一般人订立租赁合同并无法知晓房屋权属到底归谁，租赁的房屋到底有没有设立居住权、有没有被司法机关查封，但公证机构在公证《房屋租赁合同》时会对这些问题一一进行核查，尽可能避免更多的风险，使房东放心租房，租客安心居住。

纵使房东和租客在履行公证后的租赁合同时产生纠纷，公证机构也有办法化解。对房东而言，如果双方在合同中约定租客租期届满拒绝交回房屋，房东有权申请公证机构对租赁房屋内的现状、物品办理保全证据公证，也可清点后将物品另行存放他处，及时收回房屋来降低损失。甚至可以约定若租客不履行合同自愿接受人民法院强制执行，则公证处可以对租赁合同赋予强制执行效力，房东就可以直接凭公证书申请人民法院强制执行。

对租客而言，若在租赁合同履行过程中房东肆意增长租金，通过拒收租金等方式来营造其延迟交付租金的违约事实，以达到解除租赁合同的目的，租客可以向公证机构申请办理房东拒收租金事实的保全证据公证后将租金提存到公证处。租金提存到公证处，则等同于租客向房东履行了交付租金的义务，从而避免承担延迟交付租金的违约责任及由此产生的法律后果。