一、枫桥经验的定义

２０世纪６０年代初，浙江省诸暨市枫桥镇干部群众创造了“发动和依靠群众，坚持矛盾不上交，就地解决，实现捕人少，治安好”的枫桥经验。之后，枫桥经验得到不断发展，形成了具有鲜明时代特色的“党政动手，依靠群众，预防纠纷，化解矛盾，维护稳定，促进发展”的枫桥新经验。枫桥经验的内涵:小事不出村，大事不出镇，矛盾不上交，就地化解。

新时代“枫桥经验”主要内容是在开展社会治理中实行“五个坚持”，即坚持党建引领，坚持人民主体，坚持“三治融合”，坚持“四防并举”，坚持共建共享。人民主体是新时代“枫桥经验”的核心价值，实现人民的利益是新时代“枫桥经验”的价值导向。党建引领是新时代“枫桥经验”的政治灵魂，反映了新时代“枫桥经验”的本质特征。路径创新是新时代“枫桥经验”的实践特质。坚自治、法治、德治“三治融合”是新时代“枫桥经验”的主要路径。人防、物防、技防、心防“四防并举”是新时代“枫桥经验”的重要手段。共建共享是新时代“枫桥经验”的工作格局。

党组织要成为基层社会治理的“领头雁”５５年来，“枫桥经验”之所以充满生机和活力，最根本的就在于把党的领导落实到基层ꎻ党建引领，是新时代“枫桥经验”的政治灵魂。特别是党的十八大以来，各地积极探索社会治理新思路新举措，推动“枫桥经验”从地方精致的“盆景”上升为全国精彩的“风景”，让党组织的最大限度赢得民心、汇集民力、尊重民意。基层社会治理的成效怎么样，人民群众最有发言权、评判权。会议强调，要加大群众意见在绩效考评中的权重，努力使考核导向、评价标准与群众的意愿相符合，真正把评判的“表决器”交到群众手中。

二、安置小区的定义

安置小区是指国家在对某些地区进行拆迁改造的小区居民或者给社会低收入人群提供的住宅。近年来，随着城市化进程的不断加快，城市规模和空间迅速扩张，大量农用或集体土地被征用，形成了失地农民这样一个特殊的社会群体。

泸州自一九八三年建市以来，特别是二〇一〇年以来，城市化进程的不断加快，城市规模和空间迅速扩张，２０１９年末２０２０初在户籍人口统计年度内，全市公安户籍登记总户数１５７.５９万户，户籍总人口５０８.５４万人，其中乡村人口２９８.３３万人，城镇人口２１０.２０万人，户籍人口城镇化率为４１.３３％。随着城市规模和空间迅速扩展，政府为了安置大批的被征地拆迁人员不惜斥资修建了大批的安置房，有龙驰金都、玉带河畔、望江苑小区等上千户的安置小区，也有如玉带花园、黄荆山小区、江南新区等大型上万人的拆迁安置小区，其中泸州江南新区作为泸州单次安置人数最多的项目，安置承继的茜草棚户区改造项目也是目前全省最大的在建单体棚改项目，拆迁户数共计１１０３９户，拆迁人员共计２.９万人，规划共分为八个区块，建设安置房１９０万平方米，住宅共１３１９４套，商业１５.５０万平方米。

三、安置小区问题现状

(一) 安置小区闲置人员多，关系结构复杂

大批被征地安置人员自身的思想管理、文化素质、劳动技能等方面因为不适应城市快速的生活节奏，他们难以真正融入城市社会当中。他们种地无望、就业无岗、低保无份，生活在城市的边缘，在就业和社会保障方面又享受不到国家的相关政策，他们的基本生存问题令人堪忧。随着经济发展，劳动力市场逐步由单纯的体力型向专业型、技术型方向转变，失地农民属于被动失地，被动失业，由于思想观念、技能方面缺乏准备，只能从事简单的体力劳动，在加上长期养成的不受管束的习惯，甚至还存在高不成低不就的就业观念障碍，出现了农村庞大的低素质劳动能力转移客观上要求较高素质的非农产业向抵触，现阶段我国经济发展需要的技能型、知识型、人才紧缺与安置人员劳动力素质低下的矛盾，失地农民不断提升的就业期望值与现实可提供的就业机会之间的矛盾越来越突出，增加了失地农民就业的难度，导致安置小区劳动力过剩，大量青壮年整天无所事事，成群结队，喝茶打牌，仅靠着政府补偿的安置款过日子，造成社会风气严重恶化，增加小区管理难度。

(二) 违建现象严重

违建是小区治理的难题，“圈地运动”花样层出不穷，安置小区尤为更甚。安置小区住户从村民转为城市居民，从住独门独院到住公寓楼房，身份和环境变了，但是旧的生活习惯和生活方式却没有改变，门前屋后圈地种菜养鸡养鸭、堆放杂物、私拉电线、乱搭乱建、乱扔垃圾杂物、擅自改变房屋结构和功能、破墙开店、倚们设摊等习惯一时难以纠正，与现代物业管理的要求有差距，对于物业管理没有认同感。

(三) 物业管理水平整体管理水平不高、缺乏竞争机制，物业费收取存在恶性循环

被安置人员的生活方式由田园型向城市“鸟笼”型转变需要一定的时间与过程，安置人员常常抱怨:“我们原本生活得好好的，被你们搬迁到这里还什么都要管，什么都要收费，你们让我们咋个活”，大多安置人员对安置小区物业管理工作带有对抗情绪。长期以来，农民都是自己承担自家及周围的清洁卫生，大多都是“自扫门前雪”，自由自在、无拘无束已形成了传统习惯，又加之他们失去了赖以生存的土地又没有劳动技能造成收入不高，思维方式跟观念相对滞后，始终纠缠于先前自行管理不支付任何费用的管理模式，对于要缴费请人打扫小区卫生“出钱买服务”式的小区物业管理的做法目前难以适应，使得他们不能够理解和接受这种与传统管理方式差异很大的物业管理方式，因而出现以各种借口不交物管费、垃圾清运费、停车费甚至水电气费等，致使物业服务公司服务质量难以得到保障，出现了“物业费收不齐－－－物业公司降低服务质量减缩成本－－－小区管理差－－－物管费更难收缴”的恶性循环。

部分物业服务企业服务项目、服务内容的量化标准和费用收支情况不够透明公开，日常服务粗放，管理水平和服务质量不高，居民满意度差，很多小区还局限于小区清扫、垃圾清运、停车管理等基本管理项目，距离物管“八个有”目标还有很大的差距。另外由于安置小区居民法律意识薄弱，对于小区物业管理企业的更换缺乏主动性，导致“不良”物业企业长期存在，小区环境“脏、乱、差”情况长期存在。

(四) 安置小区居民养老问题严重

根据第七次全国人口普查结果，我国６０岁及以上人口为２６４０２万人，占１８.７０％，其中，６５岁及以上人口为１９０６４万人，占１３.５０％。与２０１０年相比，６０岁及以上人口的比重上升５.４４个百分点。我国人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

安置小区面积大、人口数量多，老年人口占比大，各家庭户差别大，再加上安置的随机性和管理上的松散性，造成安置小区空巢老人数量不断增加。对于大多老年人来说唯一的生活来源的几亩薄田现在被征收了，各种粮食、蔬菜、水果以前还可以自食其力、自行耕种，现在因耕地被征收了，各样生活用品、生活开支都需要金钱，依靠政府购买的社保每个月勉强可以维持最低开支，可一旦生病住院或者其他意外就显的力不从心了，因此吃得最差的是老人，穿得最破的是老人，住得最简陋的是老人，小病挺着，大病等着，这些现象在广大安置小区并不鲜见。然而这些老人并不是政府的帮扶对象，这些老人有儿有女，儿女家境算是富裕，大多是子女之间互相推诿、扯皮造成的，大多老人因为传统观念“家丑不可外扬”，不忍心将儿女告上法庭，这样更是助长了这股不正之风，把老人都丢在分配到的安置房后就不闻不问。

(五) 安置房屋质量参差不齐

屋质量存在隐患，防水涂层偷工减料，导致房屋漏水损毁他人财物情况。房屋漏水导致财物受损的情况还比较常见。

泸州地区近些年的安置政策从“以房换房”过度到“货币安置”。从２０１０年初修建的“安宁苑小区”“大通苑小区”再到近两年修建的“玉带花园小区”“玉带河畔小区”“檀木苏香小区”，这些安置小区在房屋质量上参差不齐。擅自改造房屋结构，违规安装防护窗。在被征地前，家家都有“一亩三分地”，蔬菜、水果、鸡生鹅鸭全是自给自足，卧室、厨房、客厅、猪圈、农具房功能分区明确，楼上楼下二三百平米的房屋随处可见。农民朋友们习惯了如此“豪宅式”的生活方式，突然来到钢筋混泥土下的“鸟笼式”生活方式，势必会各种不适。根据笔者所在地区的安置政策，按照一人３０平方米的还房面积，一家人的房屋总建筑面积大约为１００平方米。如何在有限的空间拓展更宽的使用面积，农民朋友们打起了“歪心思”。从笔者亲自经历的一个公证就能反应这样的问题。２０１９年，笔者收到位于泸州市龙马潭区的某安置小区开发商的求助，到实地查看后发现有大量人员将房屋客厅外的围栏拆除，向外现浇宽度约３０厘米到４０厘米的“地面”，在该“地面”上安装防盗窗，以此来增大房屋使用面积。顿时间人们趋之若鹜，自认是上上计。殊不知这看似“聪明”的举措，实质埋下了致命的安全隐患。重新加装的“地面”并非钢筋混泥土结构，防盗窗的螺丝钉往往只安装到了墙面的保温层，时间久了就会有脱落的危险，而农民朋友们根本认识不到这样的危险。

四、公证助力安置小区治理的必要性

随着我国法制建设的不断发展和完善，作为社会主义法律制度的重要组成部分，公证的职能作用也愈加体现出来，在恢复、发展短短的三十年时间里，中国公证在激烈的市场竞争中求得生存与发展，公证业务领域不断拓宽，公证队伍不断壮大。“预防纠纷，减少诉讼”，现公证以其独特的职能在我国的政治、经济和生活的方方面面发挥着积极的保障作用，现已涉及到了各行各业及老百姓的日常生活当中。当前，我国正处于全面建成小康社会、构建社会主义和谐社会的决胜阶段，秩序、正义、自由、效益正是建设小康社会的价值追求，因此，建设符合秩序、正义、自由、效益的公证制度，让公证在建成小康社会当中发挥应有的作用，是当前公证工作的首要任务，也是每一个公证人不可推辞的责任。建成小康社会，必须要有完备的法律手段做后盾，而那些注重事前协调、追求稳定、节约成本、防患未然的前置性法律预防手段将成为维护社会稳定和谐的最理想、最便捷、最高效的法律途径。公证作为一项国际通行的前置性和预防性法律制度，在预防纠纷、减少诉讼、化解矛盾等方面发挥着不可替代的重要作用，其在建成小康社会中的地位和作用日益重要。

小康社会是古代思想家描绘的理想王国，也体现了普通百姓对宽裕、殷实的生活的追求。然而小康社会并不是没有矛盾的社会，而是建立了比较完善的社会利益协调机制和纠纷处理机制的社会，能够预防化解各类矛盾。解决社会矛盾的方式有事前预防和事后解决，对于小康社会而言，事前预防，防患未然更具有积极的意义，而在预防纠纷法律制度方面，公证首当其冲。安置小区治理对于全面建成小康社会即是痛点也是难点，。

公证作为一种事前预防的证明制度，具有事前预防、方便快捷、贴近基层、成本低廉，站位中立，有利于预防和化解矛盾纠纷，公证的这种前置、平和、预防的特点，赋予了公证在安置小区治理中独特的价值和作用。解决安置小区治理中存在的普遍性问题，对于进一步繁荣城乡经济、保障社会和谐稳定，最终实现小康社会意义重大。公证机构在解决广大安置小区群众最直接、最现实的生活问题上有独特而高效的解决方式，例如调解、赠与、遗嘱、继承、分家协议、赡养协议、意定监护、证据保全、现场监督等越来越多的出现在广大人民群众的现实生活中，对于安置小区的治理公证机构更能发挥自身独特的优势。

五、从公证视角探析解决安置小区治理的困境。

(一) 现场监督，确保安置居民选房活动公开、公正、透明

随着经济建设日新月异的发展，涉及旧村整体改造、拆迁、回迁安置的情况越来越多，对公证工作服务区域改造项目提出了全方位的要求，公证处继续发扬为经济发展和稳定大局服务的公证优良传统，抓好重点工程项目等事项的公证服务工作，为政府的中心工作保驾护航，为建设和谐社会和良好营商环境发挥公证职能作用。公证处为安置抽选房活动进行现场监督公证。防疫安检、入场观礼、叫号排队、上台抽签、审核离场......在抽选房活动过程中，公证员对每一个环节进行了严格的跟进和监督，另外现场设置滚动屏幕直播抽选房活动公证过程，确保了抽选房活动的公开、公正、透明。

在开展现场监督公证工作前应当注意的是审查分配方案的合理性。所分配的房源数量、户型是否能够满足被安置户数量ꎻ待分配的房源是否已经通过了质量鉴定ꎻ是否有考虑弱势群体人员的合理居住诉求。在开展现场监督公证工作中应当注意审查:前来参与抽签选房的安置户人员身份的真实性ꎻ是否为安置户户内成员ꎻ非户内成员的，是否已经得了被安置户的书面同意ꎻ若是采用传统抓阄方式分配安置房，对抽签人身份真实性审查风险性较小，若是采用依顺序选择房源的方式分配安置房，那么对抽签人身份认定的审查就非常重要。否则，容易出现，选定房源后对房源不合心意，产生社会矛盾。选房监督现场要注意工作留痕，抽签活动现场全程多方位细致录像、严格把控选房时长、对已确定的房源重点向被安置户确认、对已选定的房源要求安置户签字或捺指印确认，避免选房后产生矛盾纠纷。

(二) 充分发挥公证调解的职能

习近平总书记在中央全面依法治国委员会第一次会议上指出，要求加快建设覆盖城乡、便捷高效、均等普惠的现代公共法律服务体系，统筹研究律师、公证、法律援助、司法鉴定、调解、仲裁等工作改革方案，让人民群众切实感受到法律服务更加便捷。良好的公证法律服务，离不开一个完整的公证法律服务体系，公证法律服务体系是确定公证职能定位、社会价值的基础，同时也是公证法律服务发展的主导思想。

随着我国各个地方城市规划建设的加快，有“拆迁”便有“安置”，因占地拆迁安置，而产生了越来越多的安置房，亦产生了各种法律问题，而公证调解的目的是为了解决各种矛盾与纠纷问题，公证调解工作唯有得到人民群众的支持与信任，发挥公证的职能作用，将公证法律服务融入基层，是对公证自身最好的宣传。

随着城市建设规模的逐渐扩大，部分农村集体土地被纳入建设规划范围被政府征收，因此部分被征地农民成为失地农业户籍转非农业户籍人员，这种状况下的拆迁安置房普遍存在被拆迁户一个家庭户成员人口较多情况，出现政府将补偿被拆迁户２套或２套以上房屋，这出现了一家人几套房产，然而闲置安置房便上市交易情况。而这种地段好、房价低的安置房往往吸引很多购房者，他们一般是双方签署简单的«购房合同»或者连合同都不签就完成了交易，但未想到安置房在尚未取得产权证书前进行买卖交易将存在很大的纠纷问题:

卖方主体不合法或不合格，如夫妻共有的财产或家庭共有的房屋，卖方存在没有征得其他共有人的同意，便擅自对外进行出卖共有房屋，易引起家庭纠纷。

一是房屋土地性质为划拨，按照相关法律、政策规定，５年内不准上市买卖，５年后买卖时需补缴土地出让金，涉及较多的税费问题。

二是购买的安置房权利人已故，继承人对遗产尚未分割，涉及家庭继承纠纷，双方对今后交易的税费如何承担不明确。

三是安置房为夫妻或与未成年人共同所有，夫妻离婚时，对安置房权属未分割或已分割但未办理产权确权，买方在符合产权转移登记时，易出现另一方不配合办理过户事宜。

涉安置房纠纷公证调解的方式:

«公证程序规则»第５６条规定“经公证的事项在履行过程中发生争议的，出具公证书的公证机构可以应当事人的请求进行调解。经调解后当事人达成新的协议并申请公证的，公证机构可以办理公证ꎻ调解不成的，公证机构应当告知当事人就该争议依法向人民法院提起民事诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。”随着法治社会快速发展背景下，社会各种民事矛盾日益突出，人民群众依靠法律维护自己合法权益的意识普遍提高，公证机构作为预防纠纷、减少诉讼的作用，除办理公证业务以外，应主动推进公证调解工作的进行。结合公证工作实践来看，公证调解类型分为证前调解、证中调解、证后调解三种模式。

１、证前调解

证前调解是指公证机构尚未介入前，当事人双方到达公证处进行咨询了解，由公证员作为调解者，了解双方的诉求，以一位中立者身份不偏不倚，向当事人双方进行普法释法，告知双方的享有的权利和应承担的义务，以及违约的法律后果，并针对双方的纠纷问题提出解决的方案和建议，然后再由当事人双方签署协议并公证的方式。

如:对于尚未取得产权凭证的拆迁安置房来言，买方在购买此类房屋，往往很多买方会要求卖方到公证处办理公证，而卖方却认为大可不必那么麻烦，就会导致买卖双方争执不下，交易无法顺利进行下去。依据我国«民法典»第４９５条规定:“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。因安置房尚未取得产权证而出售，依据我国法律规定，买卖双方可以采取签订«房屋买卖预约合同»进行公证的方式来保护双方的合法权益，公证员凭借专业的法律素养，审查交易行为的合法性、真实性，在买卖双方僵持状况下，首先向双方进行普法宣传，对于双方有纠纷或担心的地方也可以进行证前调解，告知双方可以将双方交易的标的、约定的价款、双方的权利义务及违约责任等明白、清晰地记载于公证书中，形成毋用置疑的交易证据，从而约束当事人诚信履约，保障交易安全，促进买卖双方所期待的产权过户之目的顺利实现。

２、证中调解

证中调解指在办理公证的过程中，双方由于新的问题或者突发其他矛盾纠纷，导致公证无法继续进行，公证员从专业人员的角度针对新的问题及时消除误会和分歧，顺利将公证继续办结。

公证事项的履行过程中发生的矛盾纠纷，要及时调解劝说，促使双方互相谅解，达成协议从而解决纠纷。比如说，公证调解在涉及农转非人员享有安置房的继承案件中，需要结合案件的实际情况的同时，应立足于当前法律规定以及政府拆迁政策以及拆迁规则，尤其在涉及到农转非老年人的赡养问题时，可以为当事人建议一个好的公证方案，从而解决当事人的家庭矛盾，体现公证的职能作用。

３、证后调解

证后调解指在公证员为当事人把公证事项办结并出具公证书后，由于各种原因，双方提出新的问题，再次找到公证机构，由公证员作为调解员身份，解决双方矛盾，重新达成新的协议并公证的内容。

如:双方在婚姻关系存续期间享有的安置房，在产权证尚未办理下来时，双方离婚，并在公证处办理了离婚协议，约定了安置房分割归一方单独所有。然后在办完公证后，双方因各种原因，关系更加恶劣，可能在产权证办结下来需另一方出面时，无法联系对方，或对方不配合情况，出现当事人再次来到公证处要求解除协议或者要求公证员提出可行性的建议。而公证员作为法律专业人员，不仅是当事人申“证”办“证”，而应该切身处地、换位思考，怎样才能达到最佳的办法，从而解决当事人的顾虑，为当事人设定一个全套的公证法律服务。基于本案，可由放弃产权的一方在公证处办理委托公证，这样今后不需要其在场，也可以顺序办理产权过户的手续。

综上所述，我国公证机构在司法实践的过程中应当结合现有的法律去解决纠纷问题，其中部分公证机构的工作实践，向我们证明了公证机构在多元化解决纠纷机制下的价值，应该积极完善自身的公证服务工作，发挥预防纠纷，减少诉讼的功能，唯有这样才能提高公证公信力，发挥自身价值。

(三) 公证组合拳公证＋综合执法局＋小区物业管理＋业主，助力安置小区治理

１、采用司法公证的方式，聘请公证处进行现场监督公证，让小区业主真正参与到小区治理之中来，充分行使自己的权利。«民法典»２７８条规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，应当由业主共同决定。但在实际操作中，组织投票费事费力，业主参与积极性不高，甚至存在业主、业委会、物业服务企业等相互之间矛盾冲突明显，长期对立，经常发生阻碍选举、参与投票人数达不到法定比例等情况，导致业委会选举、选换物业企业、使用和筹集维修基金等关系业主切身利益的事项难以达成共识或者长期搁置。让公证介入投票选举过程，对选举的程序、选票制作、选票发放、选票收取等实施全程监督，能有效杜绝暗箱操作、人为拉票等问题发生，使得投票选举结果更具合法化和公信力，另外通过前期的法律知识的宣讲，引导业主正确认识业主委员会选举关系到自身利益，促使广大安置业主主动参与。目前，江苏公证处、江南公证处等公证处研发了“业主委员会投票系统”，将小区业委会的成立、运行、换届、物业服务企业与业主之间重大问题的协调处理等提供权威性的公证法律服务，同时依托系统搭建信息采集、纠纷受理、数据集成、职能研判于一体的社区级治理智慧平台，对公证法律服务数据信息进行融合分析，发现社区治理过程中的矛盾苗头性问题，确保早发现、早调解、早化解。«民法典»２７８条规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，应当由业主共同决定。但在实际操作中，组织投票费事费力，业主参与积极性不高，甚至存在业主、业委会、物业服务企业等相互之间矛盾冲突明显，长期对立，经常发生阻碍选举、参与投票人数达不到法定比例等情况，导致业委会选举、选换物业企业、使用和筹集维修基金等关系业主切身利益的事项难以达成共识或者长期搁置。利用“业主委员会投票系统”等系统，发挥公证的现场监督职能，可以让安置小区居民更好参与小区重大事务决策，以网络投票系统替代“扫楼”式书面投票，既能提高了投票的效率和业主参与度，又有公证的法定证明力这一信用背书，保证了投票的真实性，同时也能有限避免“上门投票”额外的干扰因素，而且全体业主通过该系统均可以查看投票结果，保障业主民主决策权的有限实施，实现了政府、社会、群众等多方的良性互动，助力构建小区基层治理新格局。

２、充分发挥公证证据保全的作用。加强证＋综合执法局＋小区物业管理＋业主体系建设，作为小区业主，要有主人翁责任意识，对于小区的违章搭建、“圈地运动”要有零容忍意识，发现一起要举报一起ꎻ对于小区物业管理公司，要注重收集业主反映的圈地违建行为，加强日常对于小区的巡逻任务，发现有违规违建行为要及时采取合理措施予以制止，对于不听劝阻的及时上报有关行政主管部门报告并协助处理ꎻ对于综合执法单位，对于发现的违建或者群众及物业反映的违建行为要雷霆出击，不能给违建行为有任何可乘之机，在保证程序合法的前提下下达了行政处罚相关文书，让其自行限期拆除，若在限期之内此置之不理、不予整改的，予以强制拆除。为防止强拆中引发纠纷，为了预防在强制拆除纠纷引入第三方公证机构对整个强制拆除过程进行全程公证。公证机构作为“第三方”具有服务、沟通、证明、监督的职能优势，并有一套严格的保全证据操作程序，通过拍摄、清点、登记等保全措施，对被拆除的违规建筑物及其物品进行全面、客观、真实的记录和固定。经过公证确认的事实，具有较高的公信力，以便事后举证。而行政执法单位在强制拆除案件的执行中，被执行人的情绪一般都比较对立，容易作出过激举动。若引入公证程序，借助公证职能优势，能最大程度保证强制拆除工作客观真实和公开透明，避免并能减少纠纷发，既实现了社区管理工作的顺利开展，消除卫生死角火灾隐患，也充分保障了居民的合法财产权益。强制拆除过程中，在公证人员的全程监督下，执行人员对被拆除物品进行了运送堆放，对违规建筑部分进行了拆除。公证人员坚守现场依法公证，确保了强制拆除行为规范和程序合法。

(四) 防止物管一家独大多家共管形成有序竞争

为了让江南新区的环境更上一个档次，泸州江南新区建设投资有限公司引进成都东景物业公司与泸州兴泸物业公司，由两家物业公司一起管理小区，形成有序地竞争，将江南新区的物业管理打造为全市的样板工程，为居民带来更舒适的居住环境。有比较才会看出好坏，这样不仅间接提升了小区的物管水平，也形成了有序地竞争，一举两得。

(五) 公证组合拳为安置小区养老提供服务

１. 以房养老。对于安置小区居民的法律意识还比较薄弱，对于大多数的人来说，政府分得的安置房可能就是最大的财产了，对于大多数的被安置老人而言以房养老更具有实际性，一方面孤寡老人可以通过遗赠自己的房产获得养老照顾，另一方面，老人将房产交给自己指定的子女，以期获得自己满意的养老条件。

房产遗赠扶养无疑是一种切实可行的养老方式，推广并深入实践遗赠养老模式有助于破解人口老龄化带来的养老问题，但需要加强公证的提前介入，为以房养老提供法律保障。房产遗赠的目的不在于房产的赠与，养老才是最终目的，老年人最关心的是自己的生活质量问题。公证之于以房养老，可以有效避免和及时解决纠纷，公证员具备专业的法律知识，在起草房产遗赠扶养合同时能够从法律的角度站在中立的立场提出比较人性化的建议，事前会向赡养人、被赡养人充分告知扶养过程中可能发生的纠纷以及救济途径，并将双方的约定在法律框架下格式化，公证员通过办理遗赠扶养协议公证，可以指导双方设立或者变更赠与、赡养行为，平衡当事人双方之间的权利义务关系，帮助剔除纠纷隐患和不真实、不合法的因素。对于被扶养人而言，重点在于房产的赠与与约定的养老条款更加理性和舒心，保障自己在将来的日子里能够得到细心的照顾，能够舒心安享晚年，而对于赡养人而言，重点在于当自己尽心尽职地履行了赡养义务后能够顺利取得房产，能够最大程度上避免后续扶养过程中双方发生纠纷。经过公证的遗赠扶养协议，能够最大限度地保护双方的合法权益，一旦在后续的履行过程中发生纠纷，公证员在办理公证时存留的各样证据都可以用于后续的诉讼和调节解决纠纷。另外，经过公证过后的赠与协议能够促使双方诚信履行约定。根据«中华人民共和国民法典»第六百五十八条的规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”这就大大消除了扶养人顾虑，在扶养的过程中确立更高的自信。另外一方面，根据«中华人民共和国民法典»第六百六十三条的规定:“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益ꎻ(二)对赠与人有扶养义务而不履行ꎻ(三)不履行赠与合同约定的义务。”扶养人只有尽职履行了扶养义务，承担了被扶养人的生养死葬后方可取得房产，当扶养人无正当理由不履行合同导致合同解除的，其享有的房产遗赠权利也随之丧失，已经付出的扶养费用通常情况下无法得到补偿。另外公证机构更能充分发挥其独特的监督职能，能够作为第三方介入，实时了解双方履约状况。

２. 赡养协议。«赡养协议公证细则»第二条规定“赡养协议是赡养人就履行赡养义务与被赡养人订立的协议。或赡养人相互间为分担赡养义务订立的协议。”赡养协议实质上实施老年法规的有关养老内容的具体措施，是贯彻老年法规的必要补充。赡养协议使得老年人的合法权益和子女应尽的义务具体化、公开化，把法律条文变成便于执行、便于监督的协议。签订赡养协议有利于子女之间细心对老年父母尽赡养扶助的义务，克服子女之间互相攀靠、彼此推诿扯皮现象，有助于明确赡养义务，约束、监督赡养人履行赡养义务，预防与解决赡养纠纷，提高老年人的生活水平。赡养协议公证是公证机构依法证明赡养人就履行赡养义务与被赡养人订立的协议或赡养人之间为履行赡养义务订立的协议的真实性、合法性的活动。公证机构进入安置小区办理赡养协议公证前，首先要做好普法宣传，把«老年法»、«继承法»、«婚姻法»等相关法律法规打印成册，撰写各种公证小故事、小漫画，发送每家每户，使保障老年人权益法律法规家喻户晓，让村民在耳濡目染、潜移默化中受到法律教育。另外公证机构可以充分利用九九重阳节的爱老敬老节日，深入农村基层进行普法教育宣讲。在办理赡养协议公证是要注重审查赡养人的主体资格及协议内容的真实性、合法性，不能将赡养义务做任何的等价交换。根据每家各户的经济现状、赡养人的赡养能力等现实具体情况为当事人双方代书切实可行的赡养协议。协议签订以后还要完善监督执行措施，保证赡养协议内容能够完全兑现，可将居委会或老年协会作为监督组织，赋予其对赡养协议的督促权、兑现权、监督权和通报批评权，不定期随访定期对协议执行情况进行通报，总结正反典型，以案说法，激励好的，鞭策差的，以点带面，共同营造尊老爱老的社会氛围。

３. 敬老院养老。敬老院是为老年人提供养老服务的非营利性组织，又称养老院。敬老院的收养对象主要是农村的五保老人，有条件的敬老院，还接收自费老人，随着农村人口老龄化的飞速加剧，国家相关政策也倡导敬老院面要向社会老人提供养老服务，在人力、财力方面增大了投入力度，加大对农村敬老院的建设力度，通过新建、扩建甚至升级改造等措施提升了敬老院的养老能力，但敬老院的服务容量仍然不能满足飞速增长的养老需求，“一床难求”现象普遍存在。

由于受传统观念的影响，不到万不得已，很少会选择敬老院养老。因此敬老院收置的大多数是完全或者部分丧失生活自理能力的五保老人、空巢老人或者是独居老人。敬老院目前多数以公办为主，长期以来都由政府一手包揽，体制机制不灵，医护人员不足，服务质量差、缺少监管等问题频出，另外老年人的日常起居、饮食、住宿等现状也令人堪忧。公证机构以中立的身份介入提供公证法律服务，为各方提供法律咨询，帮助代拟各种合同协议，平衡双方的权利义务。对于被安置老人，可以与敬老院签订遗赠扶养协议，申请办理公证，由养老院负责老人的生养死葬、住院医疗等一切费用，在老人去世以后由养老院取得老人的安置房产，解决老人养老的后顾之忧。有子女但不在身边或者在身边而没有时间照顾老人甚至几个子女协商不一致的，在老人自愿的基础上让老人在养老院养老，三方可以就养老费用开支、生活饮食、卫生保洁、安全保卫、医疗救治及纠纷解决方式等方面达成一致，并就协议内容办理公证，约定各方权利义务，预防养老纠纷，解决老人养老难题。另外政府也可以通过购买服务的方式为购买养老服务，将被安置老人的养老授权第三方，将养老费用提存至公证机构，由公证机构按期按要求进行对价支付，公证机构也可以作为养老协议的监督执行人，对运营方的养老服务进行监督测评，不定时随访监督养老服务质量，对于运营方违反合同约定不严格按照协议履行责任的，可以按照服务协议予以扣除养老费用，情节严重的将予以解除合同，保障运营方严格按照服务协议为老人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务，保证老人衣食无忧，养老无患。

４. 互助养老。互助养老就是“抱团养老”，老年人共同共建或者提供养老场所，互帮互助，共同养老，又或是邻里之间互相帮忙扶持。互助式养老是城乡社会应对人口老龄化的自发性策略当前的人口老龄化趋势日益明显，在养老成本不断增加的背景下产生的，互助式养老作为一种积极的、经济的养老服务模式，受到越来越多的老年人选择。互助养老，能在最大程度上顺从老人的意愿，意思自治，老年朋友可以自愿寻找志同道合、有共同兴趣爱好的人组成团体，抱团养老，能够真正意义上实现日常生活互助、健康生活互助、心理慰藉互助、健康管理互助、兴趣爱好互助等，这种养老方式不仅自由度高，而且能够给老人带来一定的价值感和存在感，老年人可以按照自己的意愿来组团，抱团养老，自行设计并切身体验，让老人更加尊严地生活。身体好的照顾身体差的，活跃长者照顾更年长的老人，经济好的支持经济差的，自愿结合，相互帮助，共建、共管、共享，充分发挥低龄老人的余热，充分整合养老资源，既节约养老成本，又符合中国传统，让老人“老有所居、有所养、有所乐”。公证对于互助养老，要充分发挥公证预防纠纷的职能，可以为老年人宣传法律相关知识，为他们代书互助养老协议，切实尊重老年人的意愿，有钱出钱，用于养老的日常生活开支，有力出力，身体硬朗者可以继续发挥余热，帮助照顾年龄长者、行动不便者，照顾日常生活起居。另外公证机构可以充分发挥监督职能，不定时的随访协议履行的效果，根据具体情况作出更改或者补充，对养老资金进行监管，包括老年人自身的，子女给予的，甚至是政府发放的养老补贴、社保费用，可以充分发挥公证提存职能，将老人养老资金来源全部纳入公证提存账户，一人一账户，按照老人协议约定的内容，当条件成就是由公证机构代为支付，最大限度保障老人养老资金都用于老年人的日常生活开支，也可以避免老人受骗上当情况的发生，造成养老资金的流失。

(六) 证据保全公证破解安置房屋质量难题

１、证据保全固定证据，为拆除违章搭建提供法律支撑。从笔者亲自经历的一个公证就能反应这样的问题。２０１９年，笔者收到位于泸州市龙马潭区的某安置小区开发商的求助，到实地查看后发现有大量人员将房屋客厅外的围栏拆除，向外现浇宽度约３０厘米到４０厘米的“地面”，在该“地面”上安装防盗窗，以此来增大房屋使用面积。顿时间人们趋之若鹜，自认是上上计。殊不知这看似“聪明”的举措，实质埋下了致命的安全隐患。重新加装的“地面”并非钢筋混泥土结构，防盗窗的螺丝钉往往只安装到了墙面的保温层，时间久了就会有脱落的危险，而农民朋友们根本认识不到这样的危险。开发商对这些农民朋友们多次劝说无果，遂求助于公证机构。公证员了解到案件情况后，一边及时对房屋现状予以保全证据，一边对农民朋友们释法，告知改装房屋主体结构会有巨大的安全隐患，改装的“地面”、加装的防盗窗很有可能会因时间的推移而全体脱落，后果不堪设想，切不可因一时之利而丧失了理智。在办理此类保全证据公证时不仅要对现状予以固定，更重要的是要找到当事人，释法、劝说，让他们主动停止。而保全现状主要把握两点，一是对房屋现状予以固定，包括每一间屋的现状结构，地面材质、墙体材质、窗户机构。二是对改装部分详细记录，包括加装的“地面”的长度、宽度、厚度，重新使用的材料现状。三是对同户型同结构的未改造的房屋进行保全现状，以此为违规更改部分提供参照物。

２、证据保全，避免损失扩大。房屋质量存在隐患，防水涂层偷工减料，导致房屋漏水损毁他人财物情况。房屋漏水导致财物受损的情况还比较常见，这样的公证要求及时出现场固定证据，否则会加剧财产的损失。因为往往事情发生时，业主并没有想到通过公证来固定证据，而是努力和对方协商，在协商未果的情况下才求助于公证机构，这中间又会间隔一定的时间，又会加剧财物的损毁程度。在固定这类证据时，一是对摄像设备的要求较高，因为部分财物被损毁后的特征并不明显，需要借助于高清设备才能尽可能的还原被水损毁、侵泡的痕迹，以此为申请人主张财物的损毁、损毁程度提供依据。二是对照片的描述要求较高，不是简单的把现场拍摄的照片打印出来附卷，而是要求对每一间房屋的现状、每一间房屋内的家具损毁情况均进行描述，对损毁的家具进行清点造册，这样可以为后期快速而精准的计算出总体损失提供数据。

３、安置小区车位供大于求，欲对外出售车位，公证机构对开发商张贴对外销售公告的行为办理保全证据公证。小区车位首先保证的是小区业主的需求，小区业主享有优先购买权。但在某些车位规划富足的小区，开发商可对外销售车位。根据泸州市住建局、市发改委、市国土局、市规划局等九个部门联合印发的«规范管理促进房地产业健康发展的实施细则»的规定，项目已全部竣工验收备案、已售住房均符合交付使用条件的楼盘，从最后一个楼盘竣工备案日期计算，超过三年未销售的车位(库)，可通过公示，优先销售给小区业主，公示１个月后仍未销售的车位(库)，可对小区以外的人员销售，小区外人员一人限购１个车位(库)。开发商在对外销售车位时必须履行告知义务，告知小区全体业主，车位将对外出售，务必在一定期限内行使优先购买权。此类公证要注意张贴公告的持续性，笔者认为，此公告应该在小区所有车辆进出口、人员进出口的相应位置张贴公告，张贴上后申请人要派人巡视，保证公证能完整的展示一个月。这期间，公证人员应当定期、不定期的对公告的完整性进行查看，有缺失的，督促重新张贴，待公告期满后，对申请人张贴公告的连续行为出具公证书。

六、总结

化解社会矛盾是公证工作的主要内容和职责，公证机构要充分发挥公证的职能作用，善于运用证据保全、现场监督、调解以及家事服务中的遗嘱、遗赠扶养协议、赡养协议、继承等组合拳公证，预防和解决在拆迁安置过程中出现的各种矛盾，坚决做到问题不上交、服务不缺位、创新无止境，把安置小区不和谐、不安定的因素消除在萌芽状态，将矛盾及时扼杀在摇篮之中，让动迁安置更顺民意，实现失地农民真正意义上的安居、乐居。

参考文献:

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