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非商品房性质不动产的继承权法律意见书
时间:2022/6/29 9:39:19 浏览数:98 【关闭页面】

案情介绍:

当事人薛某称其母亲王氏于2017年去世,遗留有位于深圳C大厦两套房产(以下简称继承房产),该继承房产尚未取得不动产权证,属于限制流通的非商品房性质的不动产。薛某因年事已高,想在有生之年明确其对上述继承房产的继承权,以免年代久远后难以考证,影响其行使合法的财产权益。

经查,被继承人王氏去世后,薛某办理了王氏名下外地遗产的继承权公证,亲属关系清晰明确,对于本案涉及的继承房产的遗产分配无争议,其他继承人均放弃继承权。本案难点在于,上述继承房产属于非商品房性质,是否能办理继承权公证,进行遗产分配。

经过进一步了解,上述继承房产所在的C大厦系当地D部门的行政划拨用地,D于上个世纪八十年代向有关部门报建C大厦。因历史原因,该大厦采取集资建房的形式筹建。根据档案记载,D与某承建公司签署集资建设的相关协议。其中上述继承房产是由某投资公司出资、上述承建公司具体承建。自上述继承房产建成直至2007年,一直由该投资公司实际占用上述继承房产。2007年,该投资公司的总公司破产,总公司清算组将上述房产作为其公司资产进行拍卖处置,王氏依法拍得了上述房产,从此实际占有该继承房产,并由王氏或申请人薛某持续收取租金收益直至今日。2008年,薛某向D部门申请调取上述房产的有关资料,拟申办上述房产的不动产权证。但D部门因历史原因尚未办理C大厦的不动产权凭证,故无法协助薛某办理上述继承房产的不动产权证。此外,薛某于2008年以投资公司的名义向深圳市国土资源和房产管理局缴纳了上述房产的税费,并保留有缴费凭证。

综上所述,上述继承房产历史沿革复杂,多次流转,尚无法通过不动产权登记凭证确认其产权归属。因此是否可以确权为被继承人薛某的遗产是本案的办证焦点。

诚然,公证机构不能替代审判机构确认上述继承房产的权属。在短时间内无法取得上述房产不动产权证的情况下,是否可以在非讼领域为当事人提供相应的公证法律服务,满足当事人为其持有房产的依据增信,及财富传承的需求?

笔者认为,可以从继承标的的性质、公证执业风险控制及办证形式等方面考量进行公证法律服务方案设计,充分发挥公证预防纠纷、诉源治理的优势,为当事人解决问题。

一、继承标的

民法典第1122条规定:“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。”本案中,虽因缺少不动产权登记公示的要件,不能明确继承房产上物权的归属。但是,如能调查核实被继承人合法取得并实际占有支配上述继承房产,那么,继承标的可以是被继承人基于支付拍卖款所获得的债权,及实际占有使用上述继承房产所获得的财产权益,而非物权。在继承标的的表述上,可以是基于拍卖成交确认书取得的财产权益,而不必直接表述为房产的不动产权。客观表述继承标的,可减少因物权登记公示要件缺失可能造成的确权风险。

二、办证风险防范

如前所述,本案中继承房产几经流转,在缺少过户登记的情况下,最大的执业风险点在于继承房产是否存在其他未披露的流转关系,是否已由王氏进行了再次转让,是否隐瞒其他权利人,换言之,需要查明被继承人王氏是否仍然实际占有、使用上述继承房产,为此,笔者做了如下调查。

首先,为查明实际占有的事实,公证员根据申请人薛某提交的房产档案资料,向不动产登记部门进行了核查,并向继承房产所在C大厦的报建D部门发函查询,确认D部门是否对王氏实际占有上述继承房产而获得的财产权益持有异议。

因D部门作为划拨土地的使用主体,可就该土地及附着建筑申请C大厦的整体不动产权证。 排除D部门对上述继承房产主张所有权,可极大降低发生房产确权纠纷的可能性,也是确认王氏基于拍卖获得财产权益的前提和基础。

D部门向公证处回函,不对上述继承房产主张任何财产权益。房产档案中还发现一份协议,确认了承建公司可对C大厦进行市场销售,从而明确了继承房产的前任业主通过集资建房协议从承建公司处购得该房产的合法性。投资公司的总公司对继承房产进行破产拍卖及王氏拍得该房产也随之具备了合法前提。此外,公证员对熟悉该继承房产变更沿革的D部门退休人员进行了调查,取得了调查笔录,其描述与申请人薛某的陈述一致。

其次,申请人薛某尽可能详实的向公证处提供自拍卖以来对上述继承房产实际占有、使用和收益的证明材料。申请人提交了拍卖成交确认书、缴纳税费的凭证,租客缴纳租金的银行流水,缴纳水电煤气费用的缴费凭证。经查,王氏去世后,上述继承房产的租金均通过管理人直接汇入了申请人薛某的银行账户,且持续至今。

再次,公证员现场勘验了上述继承房产的现状,并对房屋的外观及使用现状进行了拍摄存证,还对上述继承房产的管理人进行了调查,取得了调查笔录,确认申请人薛某仍然实际控制着上述继承房产,并未再次转让他人。

最后,公证员拟对当年经办上述继承房产拍卖事宜的拍卖公司发函查询,确认被继承人王氏当年竞拍成交的事实,从而对被继承人王氏基于支付拍卖款获得的债权,及应当获得上述继承房产产权的期待权予以明确。

经过上述核实过程,可以得出结论:王氏合法获得上述继承房产,该房产目前由申请人薛某实际占有并有收益。

三、公证形式

综合调查过程中取得的证据材料,可以确认被继承人王氏对于上述继承房产实际占有、使用、收益的基本事实,从而避免了因缺乏不动产权登记引发确权争议,或因事实认定不清而造成的公证书被撤销的风险。

此外,由于上述继承房产进行不动产登记存在客观障碍,而申请人薛某的办证目的,是在其有生之年,对被继承人王氏有效取得上述继承房产的事实予以固定,并确认薛某是上述继承房产所涉权益的唯一继承人,以厘清申请人薛某财富传承的障碍,对于上述继承房产进行不动产权登记并未作首要考虑。

鉴于此,公证员拟向申请人薛某以法律意见书的形式出具公证书,将调查过程中取得的证明材料、影像资料及工作记录附卷,证词详述调查取证的过程,固定已查明的客观事实和证人证言,并对于上述继承房产的产权归属,以及继承人之间就该项财产的分配方案给予法律意见。

以法律意见书的形式对非商品房性质不动产的产权归属给予专业法律意见,并注明本法律意见书并非遗产分配的依据,可以避免公证机构越俎代庖代替审判机构进行确权,避免由此导致公证书被撤销的风险。

法律意见书以要素式公证书的形式,涵盖了保全证据公证、证人证言公证、现场监督公证等各种公证类型,梳理整个案件的逻辑关系,并给予专业法律意见,以便在未来城市更新或法院诉讼过程中,向用文单位全面、客观的呈现案件法律事实,作为强有力的证据使用。

四、延展思考

涉及到非商品房性质不动产的继承案件,除审查继承亲属关系之外,审查不动产权是否存在确权纠纷是最核心的环节。笔者认为,公证员在办证时同样可以依据自由心证原则,在审查资料的过程中,根据办证经验对证据的证明力进行研判,最终形成确信,而不是机械化的僵化运用法律,概然做出某一类型公证案件不能受理的结论。

本案继承亲属关系清晰,上述继承房产一直由继承人薛某实际控制并获益,遗产继承权的公证确认并没有直接造成薛某的利益徒增,由此判断,继承人之间对此继承房产的归属不存在继承权争议,出现撤证投诉的风险较低。

再看,继承房产有无其他确权纠纷的可能性。通过实地勘验、审核实际收取租金的银行流水和缴纳年限、函询房产名义所有权人的意见和拍卖行事实确认等等调查可得出结论,上述继承房产由继承人薛某持续占有,也可以得出权属纠纷的可能性极低。

综上,公证员可以在低执业风险的考量下,将法律意见形成的依据和法理分析载明,通过法律意见书的形式,满足申请人增信、固证及财富传承的办证需求,切实为群众解决问题,合乎一位法律人的专业素养和职业担当。

但在审查受理非商品房性质的不动产继承案件时,仍需谨慎对待,不能一概而论。

首先,如继承人之间对于此类遗产归属存在争议的,因谨慎受理,避免利益相对受损一方以遗产缺乏登记要素为由导致的诉累。

其次,应警惕以遗赠之名在非亲属之间变相转让。本案是母子之间的继承,且取得了王氏其他子女的同意。因非商品房性质的不动产无法进行产权过户登记,即便进行了私下交易,也无法载于证照。如继承人与被继承人没有直系亲属关系,即便继承人无异议,难以排除以遗赠之名行转让之实。根据民法典第146条,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。公证员难以分辨上述遗赠是否属于民法典第146条同谋虚伪意思表示下的法律行为,因此可能导致因法律行为无效而承担公证书被撤销的风险。如继承人之间协商一致均同意遗产由外人继承有违常理,公证员更应审慎。

再次,应考察自非商品房性质房产报建至今的完整流转过程,对于遗漏流转环节重要依据的房产继承应谨慎受理。诚如前述,缺乏转移登记,极有可能出现一房多卖的情形。如申请人无法提供目前实际占有使用房产的证据材料,或其取得房产前的流转依据确实,例如集资建房合同、裁判文书等重要凭证,将极可能出现确权纠纷。此外,如果申请人通过买卖合同取得上述房产的,由于突破了非商品房性质不动产不得流转的限制,亦不能作为合法取得继承标的的凭证,不能进入到继承分配的公证程序。即便只是针对支付对价的债权的继承,因买卖合同的真实性难以审查,也无法认定该债权的真实性,无法作为继承标的。 

此外,公证员在受理案件的过程中,还可以进一步挖掘申请人的公证需求,例如对于非商品房性质不动产的实际现状和使用情况进行保全证据的公证,对于符合一定条件的不动产进行家庭或者夫妻之间的析产协议公证。提供替代方案供申请人选择,比简单拒绝当事人的公证需求更为人性化。

五、综合性一体化办证服务思维

纵观整个办证过程,公证员打破传统碎片化的办证模式,而运用综合性一体化的办证思维,由点到面,从被动要求当事人提供证据到公证员主动开展横向纵向的调查,可保障证据材料更具备客观性和真实性,更完整的反映法律事实全貌。

笔者认为,综合性一体化办证思维已经成为公证法律服务的趋势,在传统制式化、模板化公证书的基础上,要素化公证书更符合本案中个性化公证法律服务的需求。公证员应在合法依规的前提下,从申请人的需求出发,打破思想禁锢,公证法律服务不仅仅包括继承公证中确权分配的传统模式,还可以尽职调查、固定证据,依据自由心证原则,从客观证据、办证经验、风险和公证形式等各个方面综合考量后提供相应的公证法律服务。服务形式包括但不限于现场监督公证、证据保全公证、证人证言公证,还包括对整个办证过程进行客观描述并加入公证员思考,综合形成法律意见书,为法律行为增信。

公证是公共法律服务共同体中不可分割的重要组成部分,其非诉性和预防性的特点,更契合建设有中国特色社会主义法治诉源治理的价值导向。公证应不囿于传统办证思维,贴近社会需求甚至创造需求,拓展服务类型,才能更具备市场化的延展性和适应能力。


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